谁是A股最便宜的公司，相信大多数人都会联想到银行股，银行股的估值确实很低，市盈率差不多都在4-5倍。

拉了一下数据，还有比银行股更低的，荣盛发展静态市盈率3.7倍，要是按照2020年业绩算的话，估计市盈率也就三倍出头，也就是说三年就可以赚一个公司出来，堪称A股最便宜的公司。

近两年，在政策高压、经济下行的悲观情绪的催化下，房地产已经成为A股目前估值最低板块的之一，行业估值也降到历史最低区间。在上面这个表中，排在前面的就有不少地产公司，除了荣盛发展、还有广宇发展、信达地产、蓝光发展、华夏幸福等等。

业绩稳定，分红优异

荣盛发展，成立于1996年，2007年8月8日成功登陆深圳证券交易所，是河北省首家通过IPO上市的房地产企业。

自 2008 年以来，销售面积年复合增长率达 47.36%，跑赢行业 27.8 个百分点，2019年公司公司商品房销售合同面积、合同金额增速分别跑 赢了全国增速 11.76 个百分点、7.08 个百分点。

2019年公司实现营业收入 709.12 亿元，同比增长 25.80%；公司实现归属上市公司股东的净利润 91.20 亿元，同比增长 20.57%。公司综合实力跃居全国第22位。

目前已形成以房地产开发为主业，贯穿康旅、产业园、设计、实业、酒店、物业、商管、房地产金融等业务为一体的产业链条，其中公司传统住宅地产占比89%，产业园4.77%，物业服务1.64%，酒店经营1.37%，其他3.1%。

公司IPO共募资8.18亿元，09年、15年共增发两次共募资61.29亿元，上市总共募资69.47亿元。公司上市后年年分红，共分红103.15亿元，2015-2018年股息率达到5%以上，在A股上市公司中名列前茅。

可以说在房地产发展的大潮中，荣盛发展业绩稳定增长，分红能力优异，是不折不扣的白马股。

为什么估值那么低

目前的荣盛发展估值已经接近上市以来的最低位置，不到4倍的市盈率，那为什么市场会给公司如此低的估值呢？

1.高增长或将不再

从荣盛的拿地和经营策略来看，相对于销售规模，公司更追求的是利润率。

在拿地策略上，荣盛这两年拿了不少康旅项目，这些项目的特色就是拿地价格极低，利润空间大，但是需要建设相应的配套设施，这些都需要前期投入，且项目的销售周期会拉长。今年碰到疫情，康旅地产估计也会受影响。

在财务数据上，2019年预收账款略高于2018年，但结算金额增长了24%，预收账款/结转收入这一数据是近4年最低的，2020年结算金额有保障，但增速可能会放缓。

在公司预计的签约和拿地数据上，计划签约金额1210亿元略高于19年；计划新增建面1355.92万平方米，这一数据低于18、19年计划，而从这两年的完成数据看，20年完成拿地指标估计也不乐观。

销售增速的放缓以及拿地的收缩预示着高增长或将不再。

2. 多元化压制估值

荣盛近几年的年报论述中都将产业新城视为公司第二大板块及发展重点，产业新城收入主要有三大来源：

（1）参与一级开发，通过土地前期平整，获取固定比例的收入；

（2）招商引资收入；

（3）后续二级开发收益。

做大以后，（1）、（2）两项业务回款或将存在一定难度，具体参考华夏幸福，回款出现问题后只能靠低价变卖“家产”而委屈求生，在后疫情下依然艰难的存活着。

另外，公司还运营酒店、参股银行、股权投资、房地产基金等，涉及的业务越多，资源也将分散，管理的难度也越大，做不好反而会拖累主业。

目前行业估值最高的龙湖和华润其主业是住宅地产+一二线的商业地产，业务模式越简单，越容易受到资本的青睐。荣盛的非相关多元化也是压制估值的主要因素之一。

3. 单一区域土储占比过高

土地储备中河北占比接近40%，深耕固然好，但过于集中受政策影响也大。现在讲的是“因城施策”，适度分散的土储布局有利于分散风险，公司应该适当加大河北以外的投资力度，改善土储结构。

4. 融资结构有待改善

根据年报披露数据，EBITDA为148亿，EBITDA利息保障倍数=2.42，由此可推算公司2019年实际发生的利息费用为61.15亿，总体融资成本大概是9%-10%之间（61.15/659=9.28%）.

从融资结构看，债券占比过低，仅为10%出头，占比最高的银行贷款估计包含部分银行委贷的信托产品等，如果能提升债券融资比例且降低债券融资成本，公司的融资成本能有较大的向下空间。

总结

17年以来政府对房价上涨的容忍度在降低，周期弹性被削弱，限价无法消化高财务杠杆带来的高资金成本，会使得项目的收益表现较差。这种背景下房企规模增长的因素由之前的投融资能力转变为经营能力，高周转效率带动销售快速回款（也体现为经营杠杆的运用），通过营运资金实现滚动开发最终带动规模增长。

如今的地产公司是拼融资渠道和融资成本的时代，在手中的低价核心位置的住宅用地开发殆尽后，只有想保利、万科、中海、华润这样的央企以及方国企才能依靠自己的资金优势取得优势。

荣盛是一家基本盘在河北，进入长江以北部分地区的区域性房企，土地储备在河北较为集中，和一线地产万科、保利相比，确实要差一个档次。

不过荣盛发展年化不到3倍的市盈率，已经处于历史最低位置，向下空间肯定是不大了，属于比较安全的公司，可以作为打新配市值的首选。