滨江集团销售规模“水分”多：前三季权益占比39% 总负债已近千亿

滨江集团三季报于近期出炉。数据显示，2019年1-9月，滨江集团实现营业收入99.39亿元，同比下降18.75%；归属于上市公司的净利润为8.61亿元，同比上涨了21.83%。

此前，克而瑞披露的房企销售排行榜显示，1-9月滨江集团全口径金额为791.3亿元，排第27位，但权益销售金额为309.1亿元，排第57位。以此计算，权益占比仅为39%。这也就意味着，在前三季度达成的近800亿元销售额当中，来自滨江集团自己的销售还不足四成，其余均归属于合作方。

中国网财经记者注意到，滨江集团的权益占比偏低由来已久。2017年和2018年，滨江集团的合约销售金额分别为615.1亿元和850.1亿元，但权益销售金额分别为260亿元和374.8亿元，权益占比分别为42.3%和44%。

有房地产评论员告诉中国网财经记者：“政策缩紧导致的一线城市拿地难、开发难，房地产企业合作开发常见，但权益占比不足一半的比较少见。在流量金额千亿以上的房企中，绝大部分企业的权益占比都在70%以上。”该评论员还强调，与全口径销售额相比，权益销售额以企业股权占比为口径，能更真实反映房企的资金运用和战略把控水平。

中国网财经记者还注意到，在未来的发展阶段，滨江集团“规模注水”的局面仍将继续维持。2018年，滨江集团新增土地储备项目26个，其中权益占比超过50%(不含50%)的仅5个；今年1-6月，滨江集团新增土储项目15个，仅有2个项目权益比例超过50%(不含50%)。

事实上，在合作模式下，房企负债率很容易有做低的嫌疑，比如透过明股实债的合作方式，得以将报表上的负债率和利润率控制在一个较好的水平。

不过，滨江集团的负债却出现明显攀升。数据显示，截至2019年9月30日，滨江集团负债总额为936.38亿元，与2018年底的数据相比增长了254亿元，其中一年内到期的非流动负债为56.15亿元；资产负债率为81.38%，而2018年底为77.94%。滨江集团在三季报中提到，有息负债的稳健提升带来财务费用的增长，预售楼盘的增加带来营销费用的增长，将对2019年度净利润产生一定影响。

虽然负债的攀升让滨江集团的财务状况和运营能力面临着挑战，但其对千亿规模热情依然高涨。2018年，滨江集团“千亿”目标落空，但在在年报提到，2019年继续冲击1000亿销售目标。

与其他千亿房企不同的是，滨江集团的收入来源集中在浙江。半年报显示，滨江集团来自浙江杭州、金华、嘉兴的收入占比分别为30.79%、38.07%和30.44%，合计占比超过99%。而上半年新增的15个土储项目，也全部位于浙江省内。

不过，滨江集团似乎也在尝试全国化布局，比如试图进入深圳市场。据了解，2016年，滨江集团与安远控股等公司合作投资开发深圳龙华区安丰工业区项目，但由于该项目未能推进，2018年4月滨江集团决定退出该项目合作并要求安远控股归还本金总额为 11.6亿元的融资款。因安远控股未能提供令滨江集团满意的还款计划，后者将前者告上了法庭。2019年半年报显示，双方已于2018年9月达成调解，《调解书》内容尚未履行完毕，滨江已计提相应资产减值准备7.28亿元。

滨江集团也曾在上海拿地。2015年9月，滨江集团与平安不动产组成的联合体，以34.65亿元竞得上海市宝山区大场镇祁连社区121601单元B3-03住宅地块，楼板价2.88万元/平方米，溢价率91.7%，刷新区域楼面价纪录。不过，据《中国经营报》2018年6月报道，记者实地走访发现，该项目存在多个被无端敲掉的镂空部分，同时项目交付标准存在严重减配现象。